서울 청약 80%가 소형으로…국평 접수는 얼마나 줄었나
서울 아파트 청약 접수에서 전용 60㎡ 이하 비중이 올해 1~9월 79.8%로 올랐다. 우리은행 부동산리서치랩이 한국부동산원 청약홈 자료를 분석해 14일 발표한 결과로, 서울 접수 14만 5,736건 전체를 2025년 같은 기간과 비교했다. 소형이 늘어난 것은 아니다. 이른바 국민평형인 60~85㎡ 접수가 9만 8,088건에서 1만 6,799건으로 줄었고 비중은 35.5%에서 11.5%로 내려앉았다.
집계 단위는 사람이 아니라 접수 건수다. 한 사람이 여러 단지에 접수할 수 있어 청약자 수와는 다르다.
60~85㎡ 접수 9만 8천 건에서 1만 6천 건으로
서울 청약 시장에서 가장 크게 빠진 곳은 국평이다. 전용 60㎡ 이하 비중은 1년 전 60.6%에서 79.8%로 19.2%포인트 올랐고 60~85㎡는 23.9%포인트 내렸다. 85㎡ 초과는 3.9%에서 8.7%가 됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 분양가 인상이 청약자의 면적 선택에 “민감한 영향”을 주고 있다고 짚었다. 기준금리 인상과 건자재·공사비 상승이 분양가를 끌어올렸고 총분양가 부담이 커진 실수요자가 국평 청약을 포기한 채 60㎡ 이하로 눈을 낮추거나 대출 규제 속에서 청약 면적을 줄이고 있다는 설명이다. 한국은행 금융통화위원회는 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에는 3.00%로 올렸다.
국평의 3.3㎡당 분양가는 4,648만 원에서 5,761만 원으로 23.9% 올랐다. 다만 건수로 보면 소형 접수도 늘지 않았다.
소형 비중은 커졌지만 접수 건수는 3할 줄었다
60㎡ 이하 접수도 16만 7,686건에서 11만 6,305건으로 약 30% 줄었다. 서울 전체 접수가 27만 6,559건에서 14만 5,736건으로 절반 가까이 감소했으니, 소형이 덜 줄어 비중이 커진 것이다. 국평이 워낙 크게 빠지면서 분모가 작아진 효과가 컸다.
| 전용면적 | 접수 비중 | 3.3㎡당 분양가 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 60.6%→79.8% | 5,839만→5,818만 원 |
| 60~85㎡ | 35.5%→11.5% | 4,648만→5,761만 원 |
| 85㎡ 초과 | 3.9%→8.7% | 3,987만→6,946만 원 |
| 서울 평균 | – | 5,138만→6,043만 원 |
3.3㎡당 단가는 소형이 국평보다 높다
60㎡ 이하의 3.3㎡당 분양가는 1년 전보다 0.4% 내렸지만 여전히 60~85㎡보다 높다. 소형이 싸서 몰린 게 아니다. 부담을 가르는 것은 단가가 아니라 단가에 면적을 곱한 총액이다. 같은 단가라도 면적이 작으면 한 채 값이 낮고 그만큼 마련해야 할 현금과 대출이 줄어든다.
대출 쪽 사정은 부동산R114가 앞서 짚었다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 지난 3월 “대출 한도 제한으로 현금 조달 부담이 커지면서 주택 가격과 면적 기준의 눈높이를 낮춘 수요가 늘고 있다”고 진단했다. 6·27 대책으로 수도권의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 6억 원으로 묶였다.
같은 3월 백 연구원은 서울 핵심지가 애초에 현금 보유력이 높은 자산가 중심 시장이라 대출 규제의 영향이 제한적이라고도 했다.
85㎡ 초과는 접수가 늘었고 인천은 소형 비중이 줄었다
대형은 반대로 움직였다. 85㎡ 초과 접수는 1만 785건에서 1만 2,632건으로 늘었다. 3.3㎡당 분양가가 3,987만 원에서 6,946만 원으로 74.2% 뛴 구간이다. 함영진 랩장은 시세 차익 기대가 큰 핵심 입지나 희소성 있는 대형 타입이 “분양가 저항을 뚫고” 높은 경쟁률을 유지한 점을 특이점으로 꼽았다.
그는 실수요자는 가성비 높은 소형으로, 고자산가는 희소성 높은 대형으로 가는 “이중화되는 아파트 청약 양극화 흐름”이 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 직방 빅데이터랩의 김은선 랩장도 10월 초 분양가 자체가 높으면 자금력이 있는 수요자만 진입할 수 있다는 취지로 설명했다. 다만 직방의 분석은 면적별이 아니라 전국 1순위 평균 경쟁률을 대상으로 한 것이다. 직방 집계에서 1월 1일부터 9월 18일까지 공고된 단지의 서울 1순위 평균 경쟁률은 63.1대 1로, 전년 같은 기간 132.9대 1의 절반 아래였다.
이 흐름을 수도권 공통 현상으로 보기는 어렵다. 인천은 60㎡ 이하 비중이 20.7%에서 17.0%로 오히려 줄었고 85㎡ 초과 접수가 2,422건에서 1만 1,810건으로 약 4.9배가 됐다. 경기는 60㎡ 이하 비중이 21.0%에서 33.6%로 올라 서울과 같은 방향이지만 폭은 작다.
이번 분석에는 2025년과 2026년 서울에 면적별로 몇 가구가 공급됐는지가 포함되지 않았다. 접수 비중 변화 가운데 어디까지가 수요 이동이고 어디까지가 공급 구성의 변화인지는 공급 가구 수가 나와야 가를 수 있다.
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