59만 가구 의무임대 끝난다…등록임대 81%가 2028년까지
국토교통부가 국회에 제출한 자료에 따르면 2026~2030년 의무임대기간이 끝나는 등록임대주택은 59만2,615가구다. 이 가운데 81.3%인 48만2,109가구가 2028년까지 몰려 있다.
세제 쪽 시계도 움직였다. 10월 1일 시행된 소득세법 시행령은 조정대상지역 매입임대 아파트의 다주택자 양도세 중과 배제 적용기한을 2027년 12월 31일로 정했다. 다만 이 기한은 종료 물량 59만 가구 전체가 아니라 그 가운데 일부 유형에만 걸린다.
2026년에만 21만 가구, 폐지된 유형은 기간 끝나면 자동 말소
연도별로 보면 2026년 한 해 종료 예정분이 21만1,557가구로 가장 많다. 2027년은 13만3,528가구, 2028년은 13만7,024가구다. 2029년에는 3만643가구로 줄었다가 2030년에 7만9,863가구로 다시 늘어난다.
종료 시점이 곧장 세제 쟁점으로 이어지는 것은 제도 이력 때문이다. 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 단기(4년)와 장기일반 매입임대 아파트 유형이 폐지됐고, 이 유형은 의무임대기간이 끝나면 등록이 자동으로 말소된다. 그동안은 말소된 뒤에도 양도세 중과 배제가 계속 적용됐다. 임대사업자 수는 2020년 약 38만9천 명에서 2025년 약 23만4천 명으로 약 40% 줄었다.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 9월 3일 국회 토론회에서 자동말소 규정을 없애거나, 임차인이 살고 있는 동안은 임대사업자 지위를 유지하는 방안을 제안했다. 시행령이 확정되기 전의 발언이다.
양도세 특례 기한 2027년 말, 대상은 조정대상지역 매입임대 아파트
이번 시행령은 8월 3일 발표된 세제개편안의 후속이다. 재정경제부는 9월 29일 보도자료에서 조정대상지역 매입임대 아파트의 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가과세 배제 적용기한을 2027년 12월 31일로 설정했다고 밝혔다.
기한을 두겠다는 방향은 2월에 이미 나와 있었다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 2월 국무회의에서 “임대종료 이후 일정기간 내에 매각하면 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있도록 매각기한을 정하겠다”고 말했다. 보도에 따르면 이번 개정에는 2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않은 주택에 등록말소일부터 1년까지 특례를 두는 내용도 포함됐다.
기한이 걸리지 않은 유형도 있다. 조정대상지역의 비아파트, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대와 공공지원 임대는 특례가 유지된다. 보도에 따르면 임대사업자 거주주택은 등록말소일부터 5년간 1세대1주택 비과세 특례가 유지되며, 입법예고 때 제한하려던 계획은 의견 수렴 뒤 철회됐다.
2026년 서울 종료분 68.4%가 비아파트, 아파트 집주인은 갱신청구와 처분기한이 겹친다
서울 수치를 보면 이 범위가 얼마나 좁은지 가늠할 수 있다. 2026년 서울 종료 물량 가운데 다세대·오피스텔 등 비아파트가 68.4%를 차지한다. 비아파트는 이번에 기한이 정해진 조정대상지역 매입임대 아파트에 해당하지 않는다. 서울 종료분의 3분의 2 이상은 이번 기한과 직접 맞닿지 않는다는 뜻이다.
범위가 좁아도 기한 안에 들어온 집주인에게는 시간이 빠듯하다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 9월 3일 국회 토론회에서 2027년 이후 만료되는 주택은 1년 유예가 있어도 임차인이 계약갱신을 청구하면 임대차가 2년 더 이어질 수 있어 처분기한과 충돌한다고 지적했다.
의무기간이 끝나도 계속 임대할 수 있으니 종료 물량이 곧바로 임대 물량 감소로 이어지는 것도 아니다. 59만 가구 가운데 실제로 얼마가 매물로 나오고 얼마가 임대로 남을지는 국토부 자료에 나와 있지 않다.
종료 주택이 매물로 나오면 전월세는, 전문가 시각은 갈린다
매물이 늘어난다고 해서 전월세 수급이 그대로 메워지는 것은 아니라는 견해가 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 9월 3일 토론회에서 다주택자의 매도와 무주택자의 매입이 시장에서 단순히 상쇄된다고 보기 어렵다며 임대차시장에 미칠 영향을 따져봐야 한다고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 8월 비거주 보유자가 절세를 위해 실거주를 택하면 전월세로 유통되는 물량이 줄 수 있고, 임대 물량이 부족한 지역은 전월세 가격 변동성이 커질 수 있다고 내다봤다. 2월에는 매각기한을 3~4년으로 길게 줘 매물이 순차적으로 나와야 매매와 전월세 충격이 완충되고, 기한이 짧으면 혼선이 생기고 기한 이후 매물이 잠길 수 있다고 제안했다.
제도 유지론도 있다. 김인만 김인만부동산연구소장은 9월 3일 토론회에서 공급이 충분해질 때까지 민간 임대사업자 제도를 유지해야 하고, 기존 등록사업자에게 바뀐 제도를 적용하는 데는 신중해야 한다고 주장했다. 이들 발언은 모두 9월 29일 시행령 확정 전에 나왔다.
국토부 자료상 의무기간 종료는 2028년 이후에도 이어진다. 2029년에 3만643가구, 2030년에 7만9,863가구가 의무기간을 마친다.
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