서울 휴먼타운 2.0 7곳 건축위 통과…용적률 최대 1.2배
서울시는 14일 휴먼타운 2.0 대상지 7곳의 특별건축구역 지정안이 13일 제18차 건축위원회 심의를 통과했다고 발표했다. 대상지는 중랑구 망우동, 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1동·화곡2동, 구로구 개봉동이고 총면적은 25만 3,874㎡다.
재개발·재건축처럼 전면 철거하는 방식이 아니다. 골목과 필지 형태는 그대로 두고 필지 단위 신축·개량을 지원한다. 앞서 옥인동·명륜3가·망우3동 3곳이 휴먼타운 2.0 특별건축구역으로 지정됐다. 명노준 서울시 주택실장은 휴먼타운 2.0을 “주거 혁신 모델”이라고 설명했다.
용적률 인센티브는 조건부다. 디자인 가이드라인 평가 점수가 5점 이상이면 조례 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배가 적용된다. 배수의 기준도 법정 상한이 아니라 조례 용적률이다.
구역마다 다른 특례, 점수에 따라 달라지는 용적률
특례는 용적률·건폐율·높이·대지 안의 공지·조경 등 5대 건축특례다. 7곳 모두에 적용되는 항목도 있다. 건축선과 인접 대지경계선에서 띄우는 거리는 연립주택이 2m에서 1m로, 다세대주택이 1m에서 0.5m로 줄고, 옥상 조경으로 인정하는 비율은 2분의 1에서 3분의 2로 올라간다. 구역별 특례는 아래와 같다.
| 대상지 | 주요 특례 |
|---|---|
| 중랑구 망우동 | 1층 커뮤니티·소규모 상가 시 해당 층 건폐율 60%→최대 70% |
| 강북구 수유동 | 자연경관지구 건폐율 40%→최대 60%, 높이 16m→20m(고도지구 제외) |
| 성북구 삼선동1가 | 지구단위계획 높이 기준의 1.2배까지(국가유산 앙각 규제 범위 내) |
| 중구 신당동·강서구 화곡1·2동 | 지상 노출 지하층을 주차장·비주거로 쓰면 그 부분 건폐율 60%→80% |
| 구로구 개봉동 | 3종 일반주거 용적률 250%→최대 300% |
자료: 서울시 발표 (2026년 10월 14일)
특례를 쓰려면 특례적용계획서를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 내야 한다. 기획설계와 상담은 전문가 자문단인 휴머네이터가 무료로 맡는다. 특례를 받은 건축물은 허가·신고 뒤 12개월 안에 착공해야 하고, 서울시는 지정 3년 뒤 성과를 평가해 존속 여부를 정한다.
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